中评协公告〔2024〕5号
为贯彻落实《中共中央办公厅 国务院办公厅关于进一步加强财会监督工作的意见》（以下简称《意见》）要求，强化行业自律监管，中国资产评估协会（以下简称中评协）于2023年11—12月组织部分地方资产评估协会开展了从事证券服务业务备案的资产评估机构首单证券业务专项检查（以下简称证券备案机构首单业务专项检查）。检查发现，8家资产评估机构出具的首单证券业务资产评估报告存在较大问题，现将有关情况公告如下：
一、广东卓越土地房地产评估咨询有限公司
（一）检查发现的主要问题。
该公司出具的《××股份有限公司拟股权转让涉及××融资租赁有限公司股东全部权益市场价值资产评估报告》主要问题如下：
1.非经营性资产、负债识别错误。
该报告被评估单位××融资租赁有限公司为融资租赁企业，主要开展售后回租等租赁业务，其收入来源主要为服务费和融资租赁收入。
（1）评估人员将与企业融资租赁活动相关的“长期应收款——租赁款”识别为非经营性资产，涉及金额124,488.44万元。根据审计报告披露，××融资租赁有限公司在评估基准日资产总额为137,923.97万元，该项错误识别科目占比90.26%。
（2）评估人员将与企业融资租赁活动相关的“其他应付款”中的融资租赁业务保证金、授信使用费、保理手续费识别为非经营性负债，涉及金额7,087.83万元。根据审计报告披露，××融资租赁有限公司在评估基准日负债总额为96,326.50万元，该项错误识别科目占比7.36%。
2.风险准备金取价依据文件不适用。
该报告评估说明中披露：“由于被评估企业是金融企业，评估基准日未计提风险准备金……根据《融资租赁公司监督管理暂行办法》及《金融企业准备金计提管理办法》，……故本次评估按评估基准日风险资金的6%计提风险准备金。……按计提比例6%，故一般风险准备金为7,766.54万元”。
××融资租赁有限公司未取得金融监管机构颁发的许可证，不属于金融企业，不适用评估说明中依据的《金融企业准备金计提管理办法》（财金〔2012〕20号）。同时，该企业审计报告也未计提相关风险准备金。评估人员依据上述文件计提风险准备金7,766.54万元，取价依据文件不适用。
上述问题违反了《资产评估执业准则——企业价值》第五条、第十四条的规定。
（二）自律惩戒情况。
根据《中国资产评估协会会员执业行为自律惩戒办法》（以下简称《自律惩戒办法》）第十六条、第十九条、第二十七条的规定，对广东卓越土地房地产评估咨询有限公司及其签字资产评估师涂铭（会员编号44111766）、郑璐茵（会员编号44190025）予以公开谴责的行业自律惩戒。
二、华夏资产评估（北京）有限公司
（一）检查发现的主要问题。
该公司出具的《××股份有限公司拟了解股权价值所涉及的××有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告》主要问题如下：
1.评估报告基本情况。
该项目评估目的为“××拟了解××股权的市场价值，需要对该行为涉及的××股东全部权益价值进行评估，为该行为提供价值参考依据”，评估基准日为2022年12月31日。
评估报告披露：“因××股权已出售，委托人对该公司已无控制权及影响力，获取××基础财务资料及其他相关资料受到一定限制，仅能提供资产评估申报表、被评估单位报表、科目余额表、股权转让协议、担保及反担保保证合同、公司分立协议等部分资料”“目前该项目由于拆迁受阻与融资困难资金匮乏等原因，致使项目推进速度缓慢。同时受国家建设用地指标限制，未来可出让土地面积无法预测”。
2.项目背景情况。
××有限公司主要资产为长期股权投资——××有限公司。评估档案资料表明：2011年5月，××有限公司与××土地储备中心签署了《××项目合作开发合同》，进行土地一级开发和部分配套公共设施建设。评估报告披露：“目前××项目由于拆迁受阻与融资困难资金匮乏，该项目进展缓慢”“公司由于资金短缺不能偿还银行贷款以及支付部分工程款，存在偿债起诉的风险”。
2016年2月2日，财政部等四部门联合发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号），其中第七条明确“不得与土地使用权出让收入挂钩”，与《××项目合作开发合同》部分条款冲突；开发项目未按计划完工结算；××有限公司及其股东与××政府相关部门对于《××项目合作开发合同》土地出让收入分配方式和分配比例的相关条款有效性及审理管辖权问题提请多起诉讼，××省高级人民法院仅裁定该诉讼的审理管辖权为××市中级人民法院，未对土地出让收入分配方式和分配比例给出结论，中国裁判文书网已于20××年××月××日披露该民事裁定书。
3.报告存在的问题。
土地出让收入分配方式和分配比例是对评估结论产生重大影响的重要事项。评估人员未收集、未核查上述民事裁定书，该裁定仅针对诉讼管辖权事项，没有与土地出让收入分配相关的结论，对评估结论可能产生重大影响。
××项目开发进度延期、拆迁受阻，获取评估资料受限，可出让土地面积、项目开发收入、项目开发成本、分配比例等评估重要参数无法合理确定，不具备出具资产评估报告的条件。
上述问题违反了《资产评估执业准则——资产评估程序》第六条的规定。
（二）自律惩戒情况。
根据《自律惩戒办法》第十三条、第二十二条、第二十七条的规定，对华夏资产评估（北京）有限公司及其签字资产评估师孟祥义（会员编号11000247）、郭平珍（会员编号11000370）予以公开谴责的行业自律惩戒。
三、广州集佳资产评估有限公司
（一）检查发现的主要问题。
该公司出具的《××股份有限公司拟质押融资所涉及其持有的专利权专项资产评估报告》主要问题如下：
1.预测销售收入持续增长依据不充分。
该项目评估基准日为2022年3月31日。被评估单位的专利产品无形资产组合2019—2021年的历史年度销售收入分别为8.17亿、12.28亿、16.79亿，年均增长率37.37%。采用收益法计算时，评估人员预测专利产品无形资产组合在预测期的销售收入，按照上述三年的年均增长率37.37%持续增长。按此增长方式，预测期最后一年（2027年）的销售收入已达106.06亿，与基准日前一年（2021年）对比增幅超过5.3倍。评估人员对此持续增长的预测缺少必要的分析判断和合理支撑依据。
2.专利评估资料收集不完整。
评估档案中缺少国家知识产权局出具的专利登记簿副本、专利检索报告、最近一期的专利缴费凭证、专利权利要求书、专利说明书及其附图，专利技术的研发过程及其技术实验报告等必要资料。
3.折现年限计算有误。
该报告底稿“无形资产组合技术评估计算表（税前）”中，2022年4—12月、2023—2027年的折现年限分别按照0.38、1.38、2.38、3.38、4.38、5.38计算。上述折现年限的计算与评估说明中记载的“预测收益在各年是均匀发生的，其年度收益实现时点为每年的年中时点”测算思路不符，应为0.38、1.25、2.25、3.25、4.25、5.25。折现年限的计算错误导致评估差异202.70万元（在其他条件不变的情况下，造成低估），差异率1.32%。
4.资产评估报告未明确评估对象权利属性。
根据该评估报告记载：“评估对象：本次评估的对象是××股份持有的拟质押融资所涉及的专利权价值”，未明确评估对象的权利属性。
上述问题违反了《专利资产评估指导意见》第五条、第十一条、第十六条、第十七条、第二十七条的规定。
（二）自律惩戒情况。
根据《自律惩戒办法》第十六条、第十九条、第二十一条、第二十七条的规定，对广州集佳资产评估有限公司及其签字资产评估师张乐（会员编号44000178）、郭简（会员编号44000177）予以严重警告的行业自律惩戒。
四、深圳市国潼联土地房地产资产评估顾问有限公司
（一）检查发现的主要问题。
该公司出具的《××股份有限公司拟收购××有限公司50%股权所涉及××有限公司股东全部权益价值项目追溯性资产评估报告》主要问题如下：
1.评估项目基本情况。
本项目为以股权收购为评估目的，对××有限公司股东全部权益价值进行追溯性评估。该报告评估基准日为2020年4月30日，评估报告日为2021年3月5日，评估方法为资产基础法。其中纳入评估范围的资产——“应收账款”3,326,304.10元涉及诉讼，该科目评估值占评估结论中所有者权益评估值的比例为14.20%，诉讼结果对应收账款产生重要影响。2019年4月，法院作出民事裁定冻结××有限公司财产。同月，××有限公司向法院提起民事反诉。2020年5月，法院一审判决××有限公司败诉。2020年11月，××有限公司对一审判决上诉。2020年12月，终审判决驳回上诉、维持原判。至此，××有限公司败诉，无法收回该笔债权，且还应支付对方设备款5,448,137.00元、诉讼费用和设备款相关利息。
2.报告存在的问题。
一是评估人员未收集、未核查上述诉讼一审、二审（终审）判决文书等对应收账款产生影响的重要评估资料。
二是评估人员未对应收账款的回收可能性进行分析，仅以账面值3,326,304.10元确认评估值。
三是评估人员未披露围绕应收账款的法院一审判决结果及对评估结论的重要影响。根据评估机构情况说明，评估人员知晓一审判决结果，但评估报告仅披露了2019年法院查封及××有限公司反诉的事项。
上述问题违反了《资产评估执业准则——资产评估程序》第十三条、第十七条，《资产评估执业准则——企业价值》第五条，《资产评估执业准则——资产评估报告》第五条的规定。
（二）自律惩戒情况。
根据《自律惩戒办法》第十四条、第十六条、第十九条、第二十一条、第二十七条的规定，对深圳市国潼联土地房地产资产评估顾问有限公司及其签字资产评估师曹晓初（会员编号47030002）、张惊雷（会员编号47180018）予以严重警告的行业自律惩戒。
五、北京信诚资产评估有限责任公司
（一）检查发现的主要问题。
该公司出具的《××股份有限公司拟转让持有的无形资产——商标专用权资产评估报告》主要问题如下：
1.评估模型选用不恰当。
该报告采用倍加系数模型确定评估对象商标的重置成本，倍加系数法适用于投入智力比较多的技术型无形资产。但根据该报告披露，“对于本次评估的无形资产，没有过多无形资产研发中的物化劳动消耗和活劳动消耗”，不应适用倍加系数法。
2.未按照准则要求收集、披露商标的资料。
该报告评估档案中未收集商标商品或者服务的基本情况、商标资产产生收益的方式等重要资料，报告中也未披露相关信息。
3.引用已废止的评估准则。
该评估报告引用了在评估基准日已废止的《商标资产评估指导意见》（中评协〔2011〕228号）。
上述问题违反了《商标资产评估指导意见》第十八条、第二十三条、第三十一条，《资产评估执业准则——资产评估报告》第四条的规定。
（二）自律惩戒情况。
根据《自律惩戒办法》第十六条、第十九条、第二十一条、第二十七条的规定，对北京信诚资产评估有限责任公司及其签字资产评估师李菲（会员编号11001037）、郑同祺（会员编号11001036）予以警告的行业自律惩戒。
六、北京高力国际土地房地产资产评估有限公司
（一）检查发现的主要问题。
该公司出具的《××股份有限公司拟支付现金购买资产所涉及的××企业管理有限公司的股东全部权益价值评估项目资产评估报告》主要问题如下：
1.收益法评估多计利息收入。
在采用收益法计算时，××企业管理有限公司“其他应收款——暂借款”属于非经营性资产，其产生的利息收入不应计入经营性资产价值。评估人员在计算非经营性资产时，包含了该笔借款原始发生额8,000.00万元。但在计算经营性资产价值时，又将该笔借款按照年化3.6%的利率计算利息收入，计入2021年及以后的预测期“财务费用——结构性存款”，涉及金额2,200.00万元。
2.收益法评估遗漏溢余资产。
××企业管理有限公司“交易性金融资产——银行结构性存款”为溢余资产，基准日余额为1,377.55万元。评估人员未将该笔交易性金融资产作为溢余资产加回，涉及金额1,377.55万元。
3.营业收入预测缺少合理性分析。
该项目评估基准日为2020年12月31日。在采用收益法计算时，评估人员对××企业管理有限公司采用的预测期营业收入远高于××企业管理有限公司历史年度业绩水平。××企业管理有限公司2019年、2020年历史年度营业收入增长率为-3.35%和5.34%，评估人员以未来行业市场增速预测该公司2021—2023年的营业收入，将增长率分别确定为13.24%、11.56%和7.48%，未就产生较大差异的合理性进行分析和披露。
4.缺少销售提成率的取值依据。
在采用资产基础法计算时，评估人员对该公司被投资企业××公司和××公司的无形资产——实用新型专利，采用收入分成的技术路径计算，销售提成率为重要参数。该报告评估档案缺少销售提成率的取值依据。
上述问题违反了《资产评估执业准则——企业价值》第五条、第十四条、第二十三条，《资产评估执业准则——无形资产》第二十八条的规定。
（二）自律惩戒情况。
根据《自律惩戒办法》第十四条、第十六条、第二十七条的规定，对北京高力国际土地房地产资产评估有限公司及其签字资产评估师许东卫（会员编号44160002）、夏桢菲（会员编号31180016）予以警告的行业自律惩戒。
七、江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司
（一）检查发现的主要问题。
该公司出具的《××有限公司拟发债涉及的投资性房地产市场价值评估项目资产评估报告》主要问题如下：
评估范围内的车位包含××园、××区、其他地下建筑三部分。评估人员通过选取可比案例，并考虑××园、××区总面积体量较大，分别按基准单价的90%、95%作为评估单价，其他的以基准单价为评估单价。最终按照建筑物地下总建筑面积乘以评估单价得出评估值。
评估人员在评估过程中已收集到了××事务所出具的《房产测绘成果报告》，该测绘报告清晰记载了评估对象地下建筑中人防、设备间、消防等面积。采用市场法评估车位价值时，评估人员未考虑上述不能作为车位出售的面积，直接按照总建筑面积乘以评估单价得出评估结果。该错误导致××园车位评估值差异26,903.51万元、××区评估值差异5,609.39万元，合计32,512.90万元（在其他条件不变的情况下，造成高估），差异率4.83%。
上述问题违反了《资产评估执业准则——不动产》第七条的规定。
（二）自律惩戒情况。
根据《自律惩戒办法》第十六条、第二十七条的规定，对江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司及其签字资产评估师马永魁（会员编号32170064）、张成军（会员编号32180180）予以警告的行业自律惩戒。
八、江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司
（一）检查发现的主要问题。
该公司出具的《刘××拟对其持有的0.76%股权进行股权转让所涉及的××股份有限公司股东全部权益市场价值评估项目资产评估报告》主要问题如下：
1.价值比率计算有误。
在计算价值比率修正系数时，评估人员未引用正式审计报告数据，且营业总收入（同比增长率）、速动比率、总资产（同比增长率）链接错误。上述问题导致评估差异814.58万元（在其他条件不变的情况下，造成高估），差异率4.22%。
2.评估参数选取有误。
在采用市净率计算评估值时，评估人员对归属于母公司所有者权益的取值未引用正式审计报告数据，导致评估差异807.52万元（在其他条件不变的情况下，造成低估），差异率3.86%。
上述问题违反了《资产评估执业准则——企业价值》第五条的规定。
（二）自律惩戒情况。
根据《自律惩戒办法》第十六条、第二十七条的规定，对江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司及其签字资产评估师臧其林（会员编号32200180）、孟丽娟（会员编号32130037）予以警告的行业自律惩戒。
下一步，中评协将坚决贯彻落实《意见》要求，加强与有关行政部门的横向协同，充分发挥行业协会自律监管职能，进一步健全证券备案机构首单业务专项检查机制，切实维护证券市场秩序，提升资产评估行业公信力。
特此公告。